VIAGER: La rente. 

La rente peut être aménagée même si en principe les viagers immobiliers proposent assez rarement de tels aménagements à cause de leur complexité...

Les options offertes par les rentes viagères répondent à différents besoins du rentier. Outre la rente réversible (généralement la réversibilité a lieu sur la tête du conjoint ou du concubin), la rente peut être : 
- Progressive : son montant varie alors au fur et à mesure que le rentier avance en âge. 
- Dégressive : c'est l'inverse de la solution précédente ; la rente est majorée les premières années et diminue progressivement à partir d'une date déterminée. 
- Par paliers : la rente est modulée à la hausse ou à la baisse à différentes échéances déterminées, elle peut monter (paliers ascendants) ou baisser (paliers descendants). 
- Dépendance : son montant est majoré en cas de perte d'autonomie afin de faire face aux surcoûts provoqués par un tel état. 
- Certaine : elle est versée pendant une période déterminée au rentier et en cas de décès de celui-ci avant l'échéance elle est payée à un bénéficiaire désigné ou à la succession du rentier. 
- Rente viagère avec annuités garanties : comme la précédente, elle est versée pendant une durée fixe, mais en cas de vie du rentier à l'échéance de la période garantie, elle continue à lui être versée. 
Tous les aménagements ont une influence sur le montant de la rente viagère : la rente de départ, peut, donc, selon les cas, être plus faible ou plus élevée qu'une rente classique

VIAGER: La fiscalité . 

La rente bénéficie d'un traitement fiscal variable selon l'âge du crédirentier...

La rente viagère n'est imposable que sur une partie de son montant: selon l'âge atteint par le crédirentier lors de son premier versement, la rente bénéficie d'un abattement de 30 à 70%.  
Ainsi, un rentier âgé de 60 ans bénéficie d'un abattement de 60%, sa rente ne sera donc imposable qu'à hauteur de 40%. Un rentier âgé de 70 ans bénéficie d'un abattement de 70% et sa rente ne sera imposable que pour 30%. Cet abattement sera identique pendant toute la durée de paiement de la rente.  
Le montant imposable de la rente est égal à :  
- 70% s'il a moins de 50 ans ; 
- 50% s'il a de 50 à 59 ans inclus ; 
- 40% s'il a de 60 à 69 ans inclus ; 
- 30% s'il a 70 ans ou plus. 
L'âge à prendre en compte est la date d'entrée en jouissance de la rente viagère lorsqu'il s'agit d'une rente individuelle. Lorsqu'il s'agit d'une rente réversible, l'âge à retenir est celui qu'avait atteint le plus  
âgé des deux époux lors de l'entrée en jouissance de la rente.  
Enfin, les prélèvements sociaux ne sont supportés que sur la partie imposable de la rente.

VIAGER: Les régles.(les cas de nullité ). 

Pour être valable, la vente doit respecter certains principes imposés par la loi.

Comme dans toute vente immobilière, le prix doit être suffisant, mais du fait de son caractère spécifique la vente en viager comporte un certain nombre de particularités :  
- la vente en viager peut être annulée si le décès du vendeur intervient dans les 20 jours de la signature de l'acte, ce décès doit être dû à la maladie précise l'article 1975 du Code civil ; 
- le montant de la rente viagère doit être suffisamment élevé pour que le prix stipulé soit jugé sérieux, sinon il pourrait y avoir annulation pour défaut de prix réel et sérieux. 
Pourrait, ainsi, être annulée une vente en viager dont le montant de la rente serait inférieur au loyer retiré du bien. En effet, dans un tel cas, l'aléa du contrat disparaît. 
L'avant contrat (généralement il s'agit d'une promesse de vente) d'une vente en viager peut être réalisé sous seing privé entre particuliers ou en faisant intervenir un agent immobilier spécialisé. Ensuite, comme toute vente immobilière, l'acte définitif doit être conclu devant notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques. 
La vente en viager transfère les charges et impositions à l'acheteur. Mais lorsque le vendeur bénéficie du droit d'usage et d'habitation, il conserve à sa charge un certain nombre de réparations et d'impositions. Ainsi, le vendeur doit alors acquitter les petites réparations et la taxe d'habitation, l'acheteur supportant, pour sa part, les grosses réparations et la taxe foncière.

Complément de retraite

La vente en viager permet de bénéficier d'un complément de retraite, tout en conservant un droit d'usage et d'habitation sur le logement vendu. Aujourd'hui, face à l'allongement de la durée de vie, le viager immobilier peut être aménagé pour continuer à séduire les acheteurs dont certains ont dû faire face ces dernières années à des durées de paiement parfois excessives.

VIAGER: Vente a Terme. 

Alain LEMOUZY, un spécialiste du viager immobilier, propose un système d'acquisition en viager où l'acquéreur n'est plus piégé pendant vingt ans, trente ans ou plus.

Le viager consiste à vendre un bien dont la valeur sera payée au fur et à mesure par une rente viagère mensuelle ou trimestrielle versée jusqu'au décès du vendeur. Mais si l'espérance de vie théorique d'une personne de 75 ans est, en moyenne, de 13 ans, en pratique, elle peut être du double. Car les personnes qui vendent en viager sont en bonne santé et elles vivent, généralement, plus longtemps que la moyenne statistique générale ! Les acheteurs sont alors obligés de supporter le paiement des rentes pendant de longues années. Résultat : si les vendeurs en viager sont nombreux, les acquéreurs, eux, se font tirer l'oreille. Alain LEMOUZY propose une vente en viager dans laquelle la durée de versement est limitée dans le temps. Il en résulte pour l'acheteur un certain confort, puisqu'il ne s'expose plus au risque de payer pendant des décennies une rente : il connaît le coût financier de son viager. Quant au vendeur, percevoir une rente pendant une durée limitée lui offre l'avantage de recevoir un montant plus important au départ. 

La vente à terme, telle que la réalise Alain LEMOUZY(*), consiste à déterminer un nombre de mensualités limitées dans le temps, perçues par le vendeur, mais supérieures au montant d'un rente viagère qu'il aurait reçue s'il avait choisi de vendre en viager. Le vendeur bénéficie en général d'un droit d'usage et d'habitation à vie. S'il décède avant le terme des paiements, ses héritiers reçoivent la mensualité jusqu'à l'échéance prévue. A la différence de la rente viagère qui est imposée, les mensualités d'une vente à terme ne le sont pas, celles-ci n'étant pas considérées par l'administration fiscale comme des revenus fonciers. Le montant des mensualités est indexé sur l'indice du coût de la construction. Les garanties sont les mêmes que pour le viager : une hypothèque de premier rang assortie d'un privilège de vendeur et d'une action résolutoire, ce qui permet en cas de non paiement de la mensualité par l'acheteur, d'annuler la vente et de permettre au vendeur de récupérer la pleine propriété de son bien. Le contrat doit, de la même façon, comporter une clause d'augmentation de la mensualité en cas de libération des lieux par le vendeur avant le terme des paiements prévu au contrat. 
Ce genre d'acquisition est appelé à se développer « du fait des prix exorbitants de l'immobilier qui limite de plus en plus l'accession à l'immobilier, au titre de placement et de produit financier comme c'était le cas il y a trente ans », plaide Alain LEMOUZY.

Une certitude pour l'acquéreur

Pour l'acheteur, contrairement au viager, son acquisition ne présente aucun aléa financier. Il connaît dès l'acquisition son prix de revient. De plus, en général, les vendeurs ont de 70 à 80 ans maximum, ce qui permet de diluer dans le temps la valeur de l'acquisition du bien, et rend, de ce fait, l'acquisition très attractive contrairement au viager où les rentiers sont en général plus âgés et le coût d'acquisition bien plus élevé. « Cette formule peut permettre aux acquéreurs de se constituer à moindre coût un patrimoine immobilier familial, sans impôt, sans souci de gestion et elle peut de surcroît favoriser la transmission de patrimoine au travers de SCI en évitant les droits de succession ou en les diminuant considérablement selon l'importance de leurs acquisitions », affirme Alain LEMOUZY, pour qui « l'achat en viager ou en vente à terme est un placement financier. L'acheteur doit avoir un profil d'investisseur et non d'utilisateur. Cette démarche doit le conduire à s'intéresser à des biens situés dans des quartiers qui ne sont pas forcément ceux dans lesquels il habiterait. De même, peuvent être intéressants des biens situés dans des quartiers populaires appelés dans l'avenir à de très fortes plus-values, contrairement aux quartiers de la capitale, déjà très chers ».

VIAGER: en cas de décès

 
Le creditrentier (le vendeur) .

Le viager s'éteint par le décès du crédirentier, quelle qu'en soit la cause. Il entraîne la cessation du paiement de la rente, ainsi que l'extinction du droit d'usage si le viager était occupé.

Du débirentier (l'acheteur).

En cas décès du débirentier, ses héritiers recueillent le bien dans la succession et doivent donc continuer à payer la rente à sa place. Généralement, le contrat de vente prévoit que les héritiers de l'acheteur sont tenus solidairement et indéfiniment au paiement de la rente. 
 
ATTENTION : Il est possible d'intégrer au contrat, une assurance décès invalidité qui prendra en charge le paiement de la rente en cas de décès

VIAGER: Le Vocabulaire. 

Tête .

Tête : Personne qui reçoit une rente viagère ou pendant la vie de laquelle une rente viagère est payée à un tiers (article 1971 du Code Civil).

Indexation.

Indexation : Révision du montant de la rente au fur et à mesure des fluctuations du pouvoir d’achat.  
Jusqu’en 1936, l’inflation était faible et les rentes viagères n’étaient pas indexées.  
Par la suite, et plus particulièrement à partir de 1940, les prix montèrent et les Crédirentiers virent leur pouvoir d’achat diminuer sensiblement. 
En 1949, la création de l’INSEE remédia à cette injustice en étudiant les variations des coûts.  
De là naquit l’indice du coût de la vie, qui est publié chaque mois par l’INSEE et qui est utilisé pour le calcul de la réévaluation des rentes. 
En cas de non publication de cet indice, un indice de remplacement serait choisi par un expert.

Clause résolutoire .

Clause résolutoire : Clause permettant d’annuler la vente dans certains cas. 
C’est avec la clause d’indexation de la rente, la clause la plus importante d’un contrat de vente en viager. C’est de sa rédaction que dépend, en cas de défaillance du débirentier, le sort du Crédirentier. 
Comme son nom l’indique, elle entraîne la résolution de la vente (c'est-à-dire son annulation) en cas de cessation du paiement de la rente par le Débirentier, ou encore en cas d’inexécution par ce dernier des charges de la vente.

Débirentier.

Débirentier : Celui qui doit en assurer le paiement.

Crédirentier.

Crédirentier : Celui qui reçoit la rente, à qui elle est due.

Droit d’usage et d’habitation .

Droit d’usage et d’habitation : Droit d’habiter personnellement sa vie durant. 
C’est un usufruit restreint, en ce sens que son bénéficiaire ne peut permettre à sa famille ni aux gens à son service de bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation, ni de consentir une quelconque location, son droit restant strictement personnel. 
Il n’a aucune charge à supporter autre que celles d’un locataire ordinaire.  
Le droit d’usage et d’habitation est personnel, n’est pas cessible et disparaît par l’abandon ou le décès de son bénéficiaire.

Nue-propriété.

Nue-propriété : Propriété nue sans la jouissance.

Toute (ou pleine) propriété .

Toute (ou pleine) propriété : Propriété pleine et entière sans aucune restriction d’aucune sorte

VIAGER: Ce qu'il faut savoir avant d'acheter. 

L’achat à viager permet à l’acquéreur...

L’achat à viager permet à l’acquéreur, dans le cas de l’acquisition d’un bien occupé, de bénéficier d’un abattement pouvant aller jusqu’à 50 % de la valeur du bien.

C’est sur cette valeur que la rente sera calculée.

Il s’agit donc d’un placement permettant à terme de récupérer l’épargne constituée par le versement du bouquet (somme versée au comptant à la signature de l’acte) augmentée des rentes versées pendant la durée de vie du crédirentier ainsi que du capital que le vendeur a consenti en diminution du prix réel pour continuer à occuper son bien.

Dans le cas d’un viager libre, la perception des loyers permet d’amortir la rente et d’obtenir au final un prix de revient avantageux. 

VIAGER: Ce qu'il faut savoir avant de vendre. 

La vente en viager occupé permet à une personne âgée ...

La vente en viager occupé permet à une personne âgée (ou à un couple) de s’assurer un revenu à vie tout en restant dans ses murs jusqu’à la fin de ses jours ou jusqu’à ceux du conjoint survivant.

La vente en viager libre permet à une personne âgée d’avoir un revenu fixe et régulier avec une fiscalité attractive et sans les inconvénients liés à la location.

La rente viagère ou arrérages bénéficie d’une fiscalité avantageuse. A partir de 70 ans, par exemple, le crédirentier verra sa rente imposée uniquement à hauteur de 30 %.

Lorsque la rente est réversible l’administration fiscale retient pour l’application de ce barème l’âge du vendeur le plus âgé.

La rente viagère permet de combler le déficit financier causé par la disparition du conjoint (réversion des retraites). 
 

VIAGER: Code civil. 

Du contrat de rente viagère.

La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, pour une chose mobilière appréciable ou pour un immeuble.

Article 1964 .

 Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un évènement incertain.

Article 1656.

S’il a été stipulé, lors de la vente d’immeuble, que faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente sera résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation, mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai.

Article 1654.

Si l’acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

Article 1591.

Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties

Article 1983.

Le propriétaire d'une rente viagère n'en peut demander les arrérages qu'en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée.

Article 1982.

La rente viagère ne s'éteint pas par la mort civile du propriétaire ; le paiement doit en être continué pendant sa vie naturelle.

Article 1981.

La rente viagère ne peut être stipulée insaisissable, que lorsqu'elle a été constituée à titre gratuit.

Article 1980.

La rente viagère n'est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu'il a vécu. Néanmoins, s'il a été convenu qu'elle serait payée d'avance, le terme qui a dû être payé, est acquis du jour où le paiement a dû en être fait.

Article 1979.

Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente.

Article 1978.

Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages.

Section II : Des effets du contrat entre les parties contractantes:Article 1977 .

Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix, peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution

Article 1976.

La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer.

Article 1975.

Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat

Article 1974.

Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet

Article 1973.

(Loi nº 63-1092 du 6 novembre 1963 Journal Officiel du 7 novembre 1963)Elle peut être constituée au profit d'un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne.  
 
Dans ce dernier cas, quoiqu'elle ait les caractères d'une libéralité, elle n'est point assujettie aux formes requises pour les donations ; sauf les cas de réduction et de nullité énoncés dans l'article 1970.  
 
Lorsque, constituée par des époux ou l'un d'eux, la rente est stipulée réversible au profit du conjoint survivant, la clause de réversibilité peut avoir les caractères d'une libéralité ou ceux d'un acte à titre onéreux. Dans ce dernier cas, la récompense ou l'indemnité due par le bénéficiaire de la réversion à la communauté ou à la succession du prémourant est égale à la valeur de la réversion de la rente. Sauf volonté contraire des époux, la réversion est présumée avoir été consentie à titre gratuit.

Article 1972.

Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes

Article 1971.

La rente viagère peut être constituée, soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d'un tiers, qui n'a aucun droit d'en jouir

Article 1970.

Dans le cas de l'article précédent, la rente viagère est réductible, si elle excède ce dont il est permis de disposer ; elle est nulle, si elle est au profit d'une personne incapable de recevoir

Article 1969.

Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. Elle doit être alors revêtue des formes requises par la loi.

Section I :Des conditions requises pour la validité du contrat:Article 1968 .

La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d'argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble.

Titre XII : Des contrats aléatoires: Article 1964.

Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain. 
Tels sont :

LOIS: immobilieres . 

Loi Paul et Loi Girardin

 
Entré en vigueur au 1er janvier 2001, le dispositif appelé Loi Paul remplace l'ancienne Loi Pons, qui avait été mise en place en 1986. Inspiré des mêmes principes, il permet l'acquisition d'un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM, agrémenté de fortes réductions d'impôt. Une nouvelle loi appelée Loi Girardin a été votée le 21 Juillet 2003. Selon cette nouvelle loi, deux principes de défiscalisation s’appliquent selon que la construction a ou non débuté avant la publication de la loi. Ainsi, lorsque les travaux ont commencé avant le 23 juillet 2003, la défiscalisation applicable est le dispositif Paul, lorsque les travaux n’ont pas commencé, le nouveau dispositif Loi Girardin s’applique (des prochains décrets préciseront certains éléments).  
 
Régime fiscal :  
a) Le taux de défiscalisation pour les logements locatifs «libres», c’est-à-dire non soumis à conditions de ressources des locataires et à plafonnement des loyers, est de 25% dans le cadre de la loi Paul. Il est porté à 40% avec la loi Girardin (étalé sur 5 ans). 
b) Le taux de défiscalisation pour les logements destinés à la location «intermédiaire», c’est-à-dire soumis à conditions de loyer et de ressources des locataires, est de 40% dans le cadre de la loi Paul, il est porté à 50% avec la loi Girardin (étalé sur 5 ans).  
 
Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …), mais également sociétés soumises à l’IS.  
Logements concernés : Logements neufs situés dans les DOM-TOM, loués nus à titre de résidence principale.  
Durée minimale de location : 6 ans en loi Paul, 5 ans en loi Girardin

La loi Malraux ZRR et les Monuments Historiques

 
Les investisseurs dans les secteurs classés Malraux ou dans des immeubles classés Monuments Historiques permettent d’atteindre les objectifs suivants : 
 
- Vous pouvez déduire le déficit foncier ( loyers - frais de rénovation ) du revenu général sans limitation. ( hors frais financiers pour loi Malraux ) 
- L’imputation des déficits fonciers sur les revenus généraux est définitivement acquise après 3 ans de détention. 
- Report du déficit possible sur 5 ans sur les revenus globaux et 10 ans sur les revenus fonciers. 
- Monuments Historiques : éxonération conditionnelle de droit de succession

loi de Robien.

 
La loi de Robien permet de : Ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs générés par cet appartement et de Faire baisser, voire annuler le montant de vos impôts sur le revenu.  
 
- Les conditions à remplir : 
 
- La location nue doit porter sur un minimum de 9 années à usage de résidence principale ( les ascendants et descendants peuvent en bénéficier ) - Les loyers mensuels sont plafonnés suivant la localisation géographique du logement.  
 
Avantage fiscal : 
 
- Les loyers percus bénéficient d’un abbatement forfaitaire de 6% pendant la durée d’amortissement puis de 14% pour les années suivantes. - Un amortissement de 8% du prix d’acquisition majoré, éventuellement, des frais d’acte pendant les 5 premières années ( soit 40% pendant les 5 années ) puis de 2,5% pendant les 10 année’s suivantes ( soit 25% pour les 10 années ) .

Loi Besson

 
La loi Besson est destinée aux particuliers qui investissent dans un logement neuf ou ancien destiné à la location. Elle permet de déduire de ses revenus fonciers, outre les intérêts d'emprunt et les charges foncières, également l'amortissement du prix de revient de l'immeuble. Des conditions de loyers et de ressources du nouveau locataire doivent être respectées. Ces conditions sont définies par décret chaque année.

Pons (loi)  

Loi LMNP Loueur en meublé Professionnel .  

Loi Chatel .  

Votée en janvier 2005 et entrée en vigueur depuis juillet dernier, la loi Chatel vise à informer les assurés sur leur faculté de résiliation de leur contrat (assurance auto, assurance moto, habitation etc.)  
 
Avec chaque avis d’échéance de la garantie, tous les ans, l’assureur doit désormais informer son client de sa possibilité de résilier le contrat. L’assuré à ainsi 20 jours pour changer d’assureur s’il le désire. De plus, si cette information n’était pas communiquée en temps et en heure, l’assuré peut résilier son contrat à tout moment, et ce sans frais. Le consommateur n’a plus à penser de lui-même à prendre contact avec son assureur s’il souhaite changer de contrat. C’est l’assureur qui le lui signale, ce qui simplifie grandement ses démarches.  
 
La reconduction de votre contrat d’assurance n’étant plus automatique, vous n’avez plus d’excuses pour optimiser votre tarif et vos garanties, selon votre profil et votre demande. Aussi, vous pouvez dés à présent faire votre demande d’assurance auto, moto ou habitation sur notre site. Les services d’Empruntis.com sont gratuits et sans engagement

VIAGER:Le marché actuel 

Le terme viager vient d’ailleurs du mot « viage »

Le terme viager vient d’ailleurs du mot « viage » qui signifie en vieux français « Temps de vie ».

Toutefois le viager immobilier représente aujourd’hui en France un marché de niche de l’ordre de 4.000 transactions annuelles. Il connaît cependant un fort développement en raison :

-          du complément de revenus qu’il apporte aux crédirentiers toujours soucieux de mieux vivre ;

-          du moyen pour les personnes jeunes de se constituer progressivement un patrimoine immobilier, sans apport initial important.